[리츠시대 !리츠를 배우자]

구조조정 가속땐 5조규모 성장

리츠가 현재 활발하게 운용되고 있는 대표적인 나라로는 미국과 호주를 들 수 있고 최근 일본도 J-REITs를 도입하였다.

미국은 약 200개에 달하는 리츠가 뉴욕증권거래소나 나스닥에 상장되어 있고, 그 시가총액은 약 160조원에 달한다. 아직 상장되지 않은 리츠들 을 고려하면 그 규모는 더욱 크다고 볼 수 있다. 미국의 리츠회사들은 평균적으로 연간 6~8％의 배당을 하고 있어 인기 있는 투자상품으로 꼽 힌다.

호주의 ‘상장 부동산신탁증권’이라고 불리는 LPT(Listed Property T rusts)는 그 지분이 주식시장에 상장돼 자유롭게 거래된다. 연간 배당률 은 미국보다 다소 상회하는 것으로 알려져 있고, 그 시장규모는 약 23조 원 규모로 호주 전체 주식시장에서 차지하는 시가 비중이 약 6％ 수준에 이를 정도로 활성화돼 있다.

일본의 경우는 이르면 올 여름에 J-REITs가 주식시장에 상장될 것으로 보인다. 현재 예상수익률은 3~6％ 수준으로 일반 예금금리가 1％에 못 미치는 점을 고려한다면 폭발적 인기가 예상돼 일본 부동산시장 활성화 및 경기회복에 크게 기여할 것으로 보인다.

우리나라도 ‘부동산투자회사’라는 이름으로 도입돼 7월 1일 시행을 앞두고 있다. 부동산투자회사법에는 리츠와 구조조정리츠 2가지가 규정 돼 있는데, 상법상 회사에 가까운 리츠(자기관리형)에는 세제혜택이 거 의 없고 페이퍼 컴퍼니인 구조조정리츠(위탁관리형)에만 각종 세제혜택 이 주어질 예정이다.

그러나 위탁관리형 리츠에서 자기관리형 리츠로 방향을 바꾼 후 크게 성장한 미국 리츠산업의 예에서 볼 수 있듯이 구조조정리츠만으로는 도 입효과를 기대하기 어렵다.

또한 현재 6％대의 저금리 추세가 상당기간 지속될 것으로 예상되고 주 식시장 역시 침체에서 헤어나지 못하고 있으므로 투자자들의 투자대상이 크게 제한된 상태다.

이에 따라 제도도입 2~3년 동안 리츠 시장의 규모는 구조조정리츠를 중 심으로 약 5조원 수준에 머물 것으로 예상된다.

부동산시장의 간접투자, 소유와 경영의 분리로 불리우는 리츠의 성공적 인 정착과 활성화를 위해서는 몇가지 해결해야 할 과제가 있다.

첫째는 구조조정리츠가 아닌 일반 리츠에 대한 세제문제이다. 미국의 경우처럼 리츠에 세제혜택이 주어져야 장기적으로 부동산시장을 주도해 나갈 진정한 리츠가 설립되고 발전할 것이다.

둘째, 부동산의 적정 수익률이다. 한국감정평가업협회에서 최근 조사한 자료에 따르면 서울시 11층 이상 업무용 빌딩의 임대수익률 평균이 7.3 9％로 나타났다. 따라서 추가비용 등을 고려할 때 리츠의 수익률은 은행 예금금리 수준에 머무를 것으로 보인다.

셋째, 각종 부동산에 대한 공신력 있는 시장조사자료의 미비이다. 업무 용 빌딩에 대해서는 한국감정평가업협회나 한국감정원 등의 기관에서 2 년 전부터 조사, 발표하고 있으나 조사 대상의 확대가 필요하다.

넷째, 리츠의 자산가치와 관련해, 부동산을 평가하는데 있어 수익성을 바탕으로 한 평가관행이 자리잡을 필요가 있다. IMF 이후 외국투자자들 의 요청에 의해 일부 수익성을 근거로 한 평가가 이뤄지고 있으나, 보다 체계적이고 한국시장에 맞는 부동산 평가기법의 확산이 필요하다.

다섯째, 부동산 자산을 운용할 전문인력과 기관이 크게 부족한 실정이 다. 이에 따라 일부 전문성이 의문스러운 업체들까지 이 시장에 뛰어들 채비를 하고 있으며, 이는 장기적으로 리츠시장 활성화의 최대 장애가 될 것이다.

여섯째, 부동산 회계의 도입문제이다. 부동산업은 다른 업종과는 다른 여러 가지 특성이 있어 선진국에서는 이미 부동산 회계가 독립되어 있다 . 이는 리츠 도입 후 그 운영성과를 투자자에게 투명하게 공시해야 한다 는 점에서도 상당히 시급한 문제라 하겠다.