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제2장 부동산투자신탁업(REITs)의 개요
제 1 절 부동산투자신탁업(REITs)의 정의
부동산투자신탁(REITs)은 다수의 투자자를 대상으로 자금을 모아서 부동산
에 직접 투자하거나 부동산 관련 대출, 주택저당증권등에 운영함으로써 얻은
수익을 투자자에게 되돌려 주는 제도로서 일종의 부동산 뮤추얼펀드이다.
특히 아파트, 쇼핑센터, 사무실, 창고와 같이 소득을 창출하는 자신을 소유
하거나개발할 목적으로 운영되는 회사나 신탁을 말하며, 주식이나 채권을 발
행하여 자금을 모아서 이를 대부분 부동산에 투자하게 되고 발행한 주식은
증권거래서에 상장되어 거래되기 때문에 유동성과 환금성이 높은 투자수단
이 된다.
1960년 미국 의회에서 세법 수정안이 통과함에 따라 미국 REITs 제도의
골격이 완성되었다고 볼 수 있다. REITs 제도와 유사한 형태로 상장 부동산
펀드가 운영되고 있는데 호주의 경우 상장부동산신탁증권(LPT :Listed
Property Trust)제도가 있고 일본의 경우에는 불량채권과 담보부동산을 유동
화하기 위해 특정목적회사(SPC : Special Purpose Company)제도가 있는데
본 논문 제3장 외국의 사례에서 자세하게 소개하겠다.
제 2 절 부동산 투자신탁업(REITs)의 종류
1. 투자대상에 따른 분류
투자대상에 따라 지분형(Equity), 모기지형(Mortgage), 혼합형(Hybrid)으로
구분된다. 지분형은 총 투자자산의 75% 이상이 부동산 소유지분으로 구성되
며 주로 임대료가 수입원이고, 모기지형은 총투자자산의 75Q% 이상이 부동
산 관련대출이나 주택저당담보증권으로 구성되어 있고, 주 수입원은 모기지
관련이자이다. 혼합형은 총 투자자산이 부동산 소유지분, 부동산 관련 대출,
주택저당담보증권 등에 골고루 분산되어 있어 지분형이나 모기지형으로 분
류될 수 없고 주 수입원은 임대료 또는 모기지 관련이자이다.
REITs의 종류별 분포를 보면 1998년 6월 30일 현재 상장된 215개 REITs
의 주식시가 총약을 기준으로 지분형이 전체의 90% 이상을 차지하고 있다.
<그림 2-1> REITs의 종류별 분포
2. 환매가능 여부에 따른 분류
환매가능성 여부에 따라 개방형(Open-End)과 폐쇠형(Closed-End)으로 구
분된다. 개방형은 환매요구에 REITs 회사가 언제든지 응하는 형태이고, 폐
쇠형은 투자자가 REITs 회사에 환매를 요구할 수 없고 증권시장에 매각하
여 회수하는 형태이다.
미국에서 뮤추얼펀드의 경우 폐쇠형보다는 개방형이 일반적인 형태라고 볼
수 있으나 REITs의 경우 개방형은 대부분 실패하여 현재 거의 존재하지 않
는다. 부동산은 유동성이 부족하기 때문에 미국에서 개방형은 거의 찾아볼수
가 없다. 그 이유는 부동산 경기의 침체가 예상되어 투자자들의 급격한 환매
요청이 발생할 경우 유동성이 부족한 부동산은 단기간에 매각 처분이 곤란
하여 효율적으로 대처하기가 사실상 불가능하기 때문이다.
3. 기한한정 여부에 따른 분류
기한의 한정 여부에 따라 무기한(Perpetual) REITs와 기한부 (Finite-Life)
REITs로 구분된다. 무기한 REITs는 존속기간이 정해져 있지 않은 REITs이
고 기한부 REITs는 일정기간 후에 보유자산을 매각하여 매각대금을 투자자
에게 배분하고 해산되는 REITs를 말한다. 기한부 REITs의 기간은 대체로
10∼15년이나 기한이 3년에 불과한 단기형부터 75년에 이르는 장기형까지
다양하다.
제3절 부동산투자신탁업(REITs)의 구조
REITs 조직의 목적은 부동산과 부동산관련 투자를 통해 투자수입을 극대
화하는데 있다. 투자성과를 극대화하기 위해서는 조직구성에 따른 비용의 최
소화 및 도덕적 해이 방지를 위한 대리인 비용의 최소화가 필요하다.
이를 위해 REITs의 조직은 내부조직과 외부조직으로 분리하여 운영하고
있다. 내부조직은 이사회, 감사, 주주총회로 구성되어 있고, 외부조직으로는
부동산 운용회사, 보관회사, 주간사, 신용평가회사, 부동산정보회사와 같은
지원조직과 증권거래위원회(SEC : Securities and Exchange Commission)
주정부와 같은 감독기능의 조직이 있다.
1. 내부조직
이사회는 REITs의 운영 전반에 대하여 책임을 지며 REITs의 성공여부에
가장 중요한 역할을 수행하고 있다. 그 책임으로는 REITs의 보유자산을 보
호하고 안정적인 수익을 낳으면서 법과 규정을 엄수하도록 감독하고 사업전
략, 목표, 그리고 정책을 수립하고 인가하며, 기업의 전략, 정책, 의사결정과
운영에 대해 숙고하고 운용회사에 대한 조언을 하며, 최고경영자와 다른 주
요 경영진의 고용, 유지 또는 필요할 경우의 해고조치를 하고, 정직한 정보
가 객관적이고 정기적으로 공시되도록 할 책임이 있다. 그리고 투자와 차입
에 대한 정책의 수립, 행정절차, 투자운영과 REITs의 성과에 대한 감시, 정
책들이 정확히 수행되는지 확인할 책임이 있다.
주주총회는 REITs의 최고의사결정 기관이다. 즉 REITs에서 가장 중요한
역할을 수행하는 이사회의 이사들을 선임하는 곳이 바로 주주총회이다. 그리
고 REITs에 대한 중요한 안건의 대부분은 주주총회의 의결을 거쳐야 가능
하다.
이사회는 독립이사들로만 구성된 감사위원회를 구성한 후에 외부 독립회계
감사인들과 감사개입범위와 그들의 감사의견을 검토한다. 특히 외부 독립회
계감사인이 전문적 서비스를 제공하는지 그리고 과연 독립성을 유지하는지
검증한다. 결론적으로 REITs에 대한 감사기능은 내부의 감사위원회 외부의
독립적인 회계감사인이 수행한다.
2. 외부조직
(1) 부동산운용회사
부동산운용회사는 부동산에 대한 관리 개발기능을 한다. REITs는 이를 내
부에 두거나 외부조직에 위임할 수 있으며, 내부화하는 경우 흔히 자기관리
(Self-Management) 형태라고 하며 대부분의 REITs 조직이 자기관리형태로
운용되고 있다. 그런데 자기관리형태라고 하더라도 주로 부동산관리회사를
자회사로 만들고 그 자회사가 운용위탁을 받아 REITs의 자산을 관리하는
형식을 띠는 경우가 많다.
한편 REITs가 내부에 관리기능을 두지 않을 때에는 REITs 부동산에 대한
각종 관리업무는 부동산관리회사가 위탁받아 관리하게 된다. 외부의 부동산
관리회사와 관리계약을 맺는 경우에는 전체 관리대상자산에서 생기는 총수
입의 일정비율을 부동산관리회사에 수수료로 지불하여야 한다. 일반적으로
부동산관리회사는 관리를 대행해주는 부동산에서 발생하는 총수입의 4% 정
도를 관리수수료로 징수한다. REITs는 한 회사의 의결권 주식잔고를 10%
이상 보유할수 없기 때문에 부동산관리회사를 지배하기 위해 부동산관리회
사와 재무 계약을 맺는다.
(2)지원기능 조직
REITs의 기업공개, 추가증자, 투자자에 대한 투자정보의 제공 등 업무가
원활하게 이루어 질 수 있도록 지원하는 조직으로 유가증권보관회사, 주간
사, 신용평가회사, 부동산정보회사, 판매회사, IR(Investors′Relation) 업체
등이 있다.
유가증권보관회사는 투자자를 보호하기 위해 REITs 보유한 자산을 보관하
는 기능을 하며 주간사는 기업 공개를 하거나 추가증자를 할 경우 증자과정
일체에 대한 서비스를 제공하고 발행된 주식이나 채권의 인수를 담당하게
된다.
신용평가회사는 REITs가 발행한 각종 증권에 대한 상환가능성을 분석하여
동급을 제공하며 부동산 정보회사는 투자자와 REITs 자산운용회사에게 각
종 투자정보 및 부동산 관련 정보를 제공한다. 이러한 부동산정보회사는 자
산운용회사의 내부조직으로 부동산 정보수집 기능을 두는 것도 가능하다.
판매회사는 REITs가 발행하는 주식의 모집, 판매를 대행한다. 별도조직으
로 판매회사를 두지 않고 자산운영회사내에 일원화 할 수도 있다. IR업체의
주요 활동으로는 보도자료 배포, 미디어 관리, 연차보고서 등 자료생산 및
제공, 전문투자자 관리, 컨퍼런스 개최 등이 있고, IR의 목적은 REITs의 실
상을 즉시 공시함으로 투자자의 신뢰를 얻고자 함이며, 주식시장에서 주가관
리를 위한 IR의 중요성이 증가하고 있다.
(3) 감시, 감독기능 조직
REITs는 기업공개와 추가증자, 채권의 발행 그리고 기업정보의 공시에 관
한 SEC와 주정부의 규제를 받게 된다. SEC가 REITs를 감독하는 목적은 투
자자에게 필요한 정보를 제공하는데 있는데 비하여 주정부를 투자에 대한
적격성을 판단하는데 그 목적이 있다. SEC의 중심적인 제도는 증권발행시
사업설명서를 공시하도록 의무화한 것이다. 사업설명서는 투자자가 증권을
구입하는데 도움이 되는 정보를 기재한 것으로 증권발행 이전에 SEC에 등
록하여야 한다.
이런 제도는 투자자에게 투자정보를 제공하여 투자의사결정 판단에 도움이
될 수 있도록 하는데 목적이 있다. 반면 주정부의 규제는 투자자 유치활동이
연방공시제도에 위배되는지 투자자에게 과도한 리스크를 부담시키는지 등
투자의 적격성을 검토한다. 그리고 REITs가 REITs로서 인정받기 위해서는
소득세법상의 요건을 충족해야 면세혜택을 받을 수 있다.
3. UPREITs(Umbrella Partnership REITs)
REITs는 일반적으로 자산의 직접소요방식을 취하지만 UPREITs는 자산을
직접소유보다는 자산을 소유하고 있는 운영파트너쉽(Operating Partnership)
의 지분소유형식을 취한다. 즉 파트너쉽에 우산을 씌운 형태이기 때문에
Umbrella Partnership REITs라고 한다.
최근 REITs 산업에는 단일 부동산에 집중적으로 투자하여 사업을 대형화
하는 경향이 있다. 이런 경향은 파트너쉽의 매수와 합병의 형태로 이루어지
고 있는데 파트너쉽의 매수와 합병에는 부동산 이전에 따른 세금부담이 따
른다. 이런 과세부담을 회피하려는 과정에서 UPREITs가 개발되었다.
제4절 자금의 조달과 운용
1. 자금의 조달
REITs는 지분투자자 모집을 통해서 일반적으로 자기자본을 조달하지만 채
권발행 등의 부채조달 수단도 활용하고 있다. 지분투자자 자금은 기업공개와
유상증자를 통하여 조달하며, 이 주식들은 대부분 증권거래소에 상장되어 거
래된다.
REITs는 최초 펀드 모집시는 기업공개를 통하여, 이후 투자자금을 확대하
기 위하여 유상증자를 통해 자금을 조달한다. 최근 들어 REITs가 대형화하
면서 기업공개보다는 유상증자를 통하여 작금을 조달하는 추세이다. 투자자
는 연기금, 보험회사, 뮤추얼펀드, 부동산자문회사등 대부분이 기관투자가이
나 일부는 일반 개인부동산투자가로 구성되어 있다.
부채자금은 회사채, MBS, CP발행, 은행차입 등을 통하여 조달하는데 장기
로 자금을 운영하는 REITs의 특성상 장기 자금조달수단인 무담보회사채,
MBS 등이 주류를 이루고 있다. 특히 부채자금 조달비중이 낮은 것은 1970
년 이전 과다한 단기차입금 조달로 상당수의 REITs가 도산된 사태를 교훈
삼아 나타난 결과이다.
2. 자금의 운용
자금은 부동산을 보유하거나 모기지투자, 부동산관련대출, 타 REITs의 지
분소유 등에 투자하는 것이 일반적이다. 부동산에 직접 투자함으로서 임대수
입과 자본이득을 볼 수 있다.
REITs 성격상 안정적인 임대수익이 발생하는 부동산에 투자해서 투자자에
게 정기적으로 현금흐름을 제공해야 하는 것이 일반적이다. 오피스, 임대쇼
핑센터, 임대아파트, 창고등을 지속적으로 소유 관리함으로써 임대수익을 수
취할 수 있어 주 투자대상이 된다.
부동산을 취득, 개발한 이후 보유부동산의 매각을 통해 발생한 자본이득을
수취하여 투자자에게 배분하는 개발 REITs도 일부 존재한다. 개발 이후 분
양·매각하는 경우와 일정기간
임대 후 매각하는 경우가 가능하다.
REITs는 적극적인 상업적 거래를 할 수 없기 때문에 대부분의 운용수익을
부동산임대수익을 통해 얻는다. 보통 주 임차인과 장기임대게약을 맺어
REITs 현금흐름의 안정성을 추구할 수 있다. 임차인의 경우에도 장기임대계
약을 통해 사업의 안정을 기할 수 있다.
제 5 절 부동산투자신타업(REITs)의 구성요건
REITs는 법인세가 면제되므로 REITs가 조세회피 수단으로 남발되지 않도
록 하기 위하여 엄격한 자격요건이 필요하다. 즉 뮤추얼펀드가 일정한 과세
요건을 충족할 경우 REITs로 인정되고 법인세 면제 혜택이 부여된다. 따라
서 REITs가 자격 요건을 충족하여 면세 혜택이 부여된다. 따라서 REITs가
자격 요건을 충족하여 면세 혜택을 받다가 다음 해에는 이를 충족하지 못하
여 면세 혜택을 받지 못하는 경우도 발생할 수 있다.
REITs에 있어서 세제는 가장 중요한 요소로서 법인세 감면혜택에 대해 세
법상에 REITs의 자격요건을 규정하고 있다. 또한 REITs에 대한 세제의 변
화가 REITs 벌전의 계기가 되었고, REITs의 법인세 면제는 대상소득이 투
자 목적에 충실하게 운용하여 얻은 것인가를 점검 받게 되며 이를 위해 부
여된 면세요건을 충실히 이행하여야 한다. 미국의 경우 REITs 자격을 취득
하기 위해서는 조직구성요건, 수익구성요건, 배당요건을 만족해야 한다.
1. 조직구성요건
사업의 주체는 법인 또는 신탁형태이어야 하며, REITs 회사의 주주는 100
인 이상이어야 한다. 도한 5인 이하의 주주가 50% 이상의 지분을 소유할 수
없다. 일반적으로 REITs는 주식잔고의 일정비율로 지분소유를 제한하는 경
우가 많은데 이를 초과 보유할 경우 배당권 및 의결권을 제한하기도 한다.
이러한 조직구성요건에 따라 일반적으로 기관투자자, 또는 소약투자자에게
주식이 분산 소유되고 있다. 대주주 지분을 제한하고 주주 수를 일정수준 이
상 늘린 것은 REITs의 세제혜택이 실질적우로 수약투자가에게 돌아가도록
하기 위한 것이다.
2. 자산구성요건
REITs 회사의 자산 중 최고 75% 이상은 부동산, 부동산모기지, 기타
REITs, 현금 또는 정부발행 유가증권으로 구성되어야 하며, 따라서 부동산
관련업무를 주요 업무로서 취급하도록 규정하고 있다. 이른 REITs가 세제혜
택만 받고 다른 형태의 펀드로 운용되는 것을 방지하기 위해서이다. 또한,
타회사 의결권 주식잔고의 10% 이상을 보유할 수 없으며, 자회사의 경우는
통제를 위해 별도의 재무계약을 맺을 수 있다.
3. 수입구성요건
REITs 회사수입의 75% 이상은 임대수입, 부동산 관련이자수입, 부동산 매
각수입 및 타 REITs에 대한 투자수입(주식매각수입 미 배당금)으로부터 발
생되어야 한다. 또한 수입의 95%는 75%의 규정 소득에 유가증권 배당수입,
비모기지 이자수입과 증권매각수입 등을 더한 것으로 구성되어야 한다. 이러
한 규정은 REITs의 사업을 소극적인 부동산 운용사업으로 제한하기 위한
것이다.
한편 1년 미만 보유 유가증권 매각수입 및 4년 미만 보유 부동산 매각수입
의 합계가 REITs 회사수입의 30%를 초과해서는 안된다. 이러한 규정은
REITs 회사로 하여금 부동산 및 주택저당증권에 단기적으로 투자하는 것을
제한하여 부동산 및 MSB의 장기보유를 촉진하기 위한 것이다.
4. 배당요건
REITs 세전수입의 95% 이상은 주주에게 배당되어야 하며 이러한 규정은
REITs의 내부유보를 제한함으로써 REITs의 성장성을 제약하는 요인으로
작용할 수 있으나 내부유보를 통해 법인세를 회피하는 것을 방지하기 위한
목적도 있다. 또한 이익이 주주에게 배당되지 않고 내부에 유보될 경우, 이
에 대한 과세가 되지 않는 허점이 발생할 수도 있다. REITs 주식 투자자 입
장에서는 실현이익이 매년 현금화된다는 점에서 유리하다.
이러한 자격요건에 따라 REITs 회사가 어느 해에는 자격요건을 충족하여
법인세 면세혜택을 받다가도 다음해에는 자격요건을 충족하지 못하여 법인
세 면세혜택을 받지 못하는 경우도 종종 발생한다.
자본이득의 경우 REITs가 반드시 배당할필요는 없으나 자본이득을 유보할
경우 높은 법인세율이 적용되고 만약 과세대상 소득의 85%이상, 자본이득의
95% 이상을 배당하지 않으면 4%의 소비세가 부과되는데 이는 투기에 의한
자본이득 실현을 규제하기 위한 것이다.
제 6 절 부동산투자신탁업(REITs)의 가치평가
1. REITs의 현금흐름
REITs의 투자이익에 대한 평가는 기본적인 현금흐름에 근거하여
FFO(Fund From Operation) 방식과 FAD(Fund Available for Distribution)
방식으로 분류된다. REITs는 일반적으로 2가지 방식에 의한 현금흐름을 공
시함으로써 투자자로 하여금 투자결정을 하는데 기준이 되도록 한다.
(1)FFO(Fund From Operation) 방식
업계의 표준계정방식으로 총수입에서 일반 제비용(관리비, 수수료, 지급이자
등)과 감가상각비를 뺀 순수입(net income)에 감가상각비용을 더하여 기초배
당재원을 산출하는 방식이다.
FFO = 순수입(net income) + 부동산 감가상각분 ………………(1)
감가상각비를 배당재원에 더하는 이유는 일반 기업의 고정자산의 경우 감가
상각을 통해 장부가치를 점차 줄여 나가는데 반해 부동산의 경우 시장의 가
격 변동에 의한 가치변동은 있을 수 있으나 감가상각에 의한 가치의 감소는
되지 않기 때문이다.
(2) FAD(Fund Available for Distribution)방식
이 방식은 FFO방식의 현금흐름에서 자본적 지출(capital improvements
expenses)을 빼는 것으로 실제 배당성향이 반영될 수 있도록 한다.
FAD = FFO - 자본적 지출 …………………………………(2)
자본적 지출이란 REITs 부동산의 가치를 향상시키는 데 사용된 비용으로
부동산의 인테리어를 개조한다거나 도색작업 또는 비품을 교체하는 등에 사
용된 비용이다. 이 비용은 감가상각비에 해당되어 기초 배당재원에 포함되나
실제로 비용이 집행된 것이므로 실테배당을 하기 위해서는 기초배당재원에
서 감해야 한다.
배당성향(payout ratio)은 일반적으로 운영수입에서 배당하는 비율로 나타내
는데 최소 배당금액을 FFO 기초 배당재원으로 나눈 것이다.
배당성향(payratio)=최소배당금(minimum dividends)/FFO기초배당재원 …(3)
REITs의 수입요건에 따라 수입의 95%를 배당하여야 하므로 세전수입
(taxable income)의 95% 금액이 최소배당금이다. 업계 평균적으로 FFO 배
당성향은 약 80%이다.
2. REITs의 차입규모 및 형태
재무제표상에 나타나는 차입의 규모 및 형태는 배당능력에 많은 영향을 주
게 된다. 즉 차입 이자율이 상승하게 되면 이자비용이 그만큼 상승하게 되고
이와 같은 이자비용의 상승은 곧 REITs의 배당이 감소함을 의미한다. 또한
높은 변동이율의 부채를 갖고 있는 REITs는 낮은 고정이율의 부채를 보유
한 REITs에 비해 주식가격면에서 악영향을 받게 된다.
3. 보유부동산의 형태
이는 REITs가 소유하고 있는 부동산 형태에 의한 평가로 보유부동산의 형
태 및 위치에 따라 현재의 수익성을 증대시킬 수 있는 잠재성, 추가적인우량
부동산의 확보능력, 신규부동산의 개발정도 등을 평가한다.
현재 보유부동산을 크게 A급, B급, C급 등 3가지의 분류로 구분된다. A급
부동산은 부동산의 기관투자가들이 소유하고 싶은 부동산, B급은 부동산은
A급 부동산의 한 단계 낮은 부동산, C급 부동산은 최소한의 시장경쟁력이
있는 부동산이다. 그러나, 상업부동산시장의 초과공급이 발생하거나 점차적
인 경기 하강으로 수요가 감소될 경우 C급 부동산을 많이 보유하고 있는
REITs는 어려움을 겪게 된다.
4. REITs의 규모
대규모 REITs의 주식은 소규모 REITs의 주식보다 높은 프리미엄을 얻을
수 있다. 대규모 REITs의 경우 자본시장으로의 접근이 용이하고, 시장에서
주식분석가의 분석대상이 되므로써 기관투자가들에게 REITs의 정보를 제공
하며, 시장분석을 통해 REITs의 시장가치에 보유자산의 가치와 경영진의 능
력을 더욱 잘 반영할 수 있다.
또한, 자금을 차입하기에 수월하고, 금융기관은 대출의 안전을 위해 많은
자산을 보유한 REITs를 선호하며, 상대적으로 낮은 대출이율이 적용되고 이
를 활용한 투자를 통해 높은 수익률을 얻을 수 있다.
P.22
<그림 3-1> REITs의 자금조달과 운용 프로세스
P.28
(2)REITs의 자금운용
1)종류별 분포
REITs의 종류별 분포를 보면 알 수 있듯이 지분형 투자회사가 상장 215개
사중에서 178개 사로 시장규모가 1,448억 달러에 달하고 있다. 지분형 투자
란 총 투자자산 중에서 75Q% 이상을 부동산 지분에 투자하는 것이므로 부
동산 전체를 소유하거나, 소유 지분에 대한 투자가 큰 비중을 차지하고 있음
을 알 수 있다.
<표 3-6> REITs 종류별 분포
2)보유부동산 현황
대다수의 REITs는 오피스, 쇼핑센터, 주거시설 등 한 부문에 전문적으로
투자하는 equity REITs 형태이며, 분산투자를 하는 REITs는 투자액 면에서
전체의 10% 수준에 불과하다. 전문 REITs가 주류를 이루는 것은 전문 자산
운용회사의 노하우를 활용하여 자산 운용의 전문성, 효율성을 유지하기가 쉽
기 때문이다.
<표3-7> REITs의 부동산 유형별 투자현황
3) 현황
1990년대 중반 이후 REITs 시장이 성장할 뿐만 아니라 개별 REITs의 규
모도 대형화되고 있는 추세이다.(NAREIT, 1999b). 상장된 REITs 회사수는
1992년 142개에서 1998년 210개로 48% 증가하였고, 시장가치는 1992년 159
억 달러에서 1998년 1,383억 달러로 770% 상승하였다.
1998년에 들어 총 시장가치가 하락하였는데, 이는 REITs 매출의 감소라 하
기보다는 REITs 주가 하락의 영향 때문이다(NAREIT, 1999b). 1998년 총
474회, 393억 달러의 offering이 성공한 반면, 1998년 한해 동안 NAREIT 주
가지수는 23.8% 하락하였다. 이러한 사실은 부동산 가격의 상승 여부와
REITs 주가의 방향이 반드시 일치하지 않은 것을 보여주는 것이다.
P.54
제 4 장 부동산투자신탁업(REITs) 도입배경 및 도입방안
제 1 절 REITs 도입 배경
IMF 직후에 발생한 자산 디플레이션을 해결하고 기업과 금융기관의 구조
조정을 조기에 완료하기 위한 방편으로 REITs의 도입이 제기되었다. 과거
부동산 가격이 급등하고 부동산 투기가 극심할 때 부동산을 과다 보유한 계
층과 일반 서민간에 부의 분배에서 빈익빈 부익부라는 문제가 사회문제로
크게 대두되었다.
반면 현재와 같이 부동산 경기가 침체되어있고 기업과 금융기관이 보유하
고 있는 부동산과 부실채권의 가격이 하락하는 자산 디프레이션이 발생하고
있는 상황에서 부실채권과 부동산의 매각을 촉진하는게 중요한 문제로 부각
되고 있다. 특히 기업의 과도한 부채비율을 축소하여 재무구조를 개선하기위
해서는 부동산 매각을 통한 부채상환이 필요하다.
부동산의 경우 매각 규모가 크기 때문에 금융공황과 경기불황 상황에서 가
격하락 폭이 더욱 확대되어 복합불황의 가능성까지 비화될 수도 있다.
REITs는 위에서 언급한 두 가지 문제, 즉 부동산 가격 급등시 빈익빈 부익
부 문제와 현재와 같은 부동산 경기 침체시 부동산 매물을 원만하게 처리할
수 있는 계기를 마련해 줄 수 있다.
REITs 도입을 통해서 일반 서민이나 소액투자자들도 주식을 통해서 일부
부동산을 소유할 수 있는 기회를 마련할 수 있다. 과거소액투자자들은 매각
규모가 크고 고가인 부동산에 투자할 수 없었기 때문에 부동산 가격이 급등
시에는 그 혜택이 부동산을 과다 보유한 일부계층에게만 돌아갈 수 밖에 없
었다. 만약 REITs가 도입되어 일반 서민이나 소액투자자들도 고가의 부동산
을 일부주식의 형태로 보유한다면 부동산 가격 급등시 혜택을 여러 계층에
서 누릴 수 있기 때문에 과거에 문제되었던 빈익빈 부익부 문제를 다소나마
해결할 수 있을 것이다.
한편 기업과 금융기관이 매물로 내놓은 부동산을 처리하는 방안으로
REITs를 활용할 수 있다. 현재 매물로 나와 있는 부동산은 규모가 크고 고
가이기 때문에 적절한 구매자를 발견할 수 없다는 것이 가장 큰 문제인데,
REITs는 부동산을 소액지분으로 분할하여 증권화하고 자본시자에 유통시킴
으로써 다수의 소 많은 투자자가 투자할 수 있도록 한다면 기업과 금융기관
에서 매물로 내놓은 구조조정용 부동산 및 부실채권을 소화하는데 크게 기
여할 수 있을 것이다.
이에 정부에서는 부동산을 비롯한 각종 금융상품 등을 유동화시키는 자산
유동화제도를 도입하여 자산담보부 증권, 주택저당 증권의 발행을 허락하였
다. REITs 할 수 없다는 것이 가장 큰 문제인데, 제도도 부동산 지분의 유
동화 일환으로 부동산 등 자산을 소액지분으로 분할하고 증권화하여 자본시
장에 유통하여 유동화시킨다.
따라서 성업공사, 금융기관, 기업 등은 부동산과 부실채권을 REITs에 매각
하고 이를 증권시장에서 유동화함으로써 구조조정을 원활하게 할 수 있다.
REITs 단순히 부동산 지분의 유동화뿐만 아니라 유동화 대상자산을 매입하
는 펀드로 활용가능하다는 점에서 도입필요성이 제기된다.
IMF 직후 자산 디플레이션이 심화된 이유 중에서 기업과 금융기관이 매물
로 내 놓은 부동산을 구매할 수 있는 수요부족에 기인한 바 크므로 REITs
를 통한 부동산 투자자금 모집은 부동산 투자의 유효수요를 확보하고 구조
조정용 자산을 처리하는 수단으로 유용하게 활용할 수 있다.
REITs는 뮤추얼펀드의 일종으로 부동산에 투자하기 원하는 투자자는 소액
이라도 투자가 가능하기 때문에 투자자 모집이 용이하다. 뮤추얼펀드가 1998
년 도입된 이후 주식시장 활황에 기여하면서 성공적으로 정착한 점을 통해
부동산에 투자하는 뮤추얼펀드라고 할 수 있는 REITs 도입이 필요하다.
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제 3 절 REITs 도입시 금융시장에 미칠 영향
금융위기 이후 경제위기 극복을 위해 한국의 금융산업은 여러 가지 면에서
선진화가 이루어지고 있다. 그 중에서 부동산의 유동성 제고를 위해 자산담
보부증권제도(ABS)와 투잭저당채권담보부증권(MBS) 제도를 도입하여 부동
산의 유동화와 증권화를 시작하였다.
ABS와 MBS의 중요한 기관투자자이며 실물투자기관인 부동산 투자신탁제
도(REITs)를 도입하여 부동산 유동화제도를완결하고 상호보완적인 발전을
도모할 필요가 제기되어 REITs가 도입되게 되었다.
부동산시장과 자본시장의 상호융합은 세계적인 추세로서 이를 통하여 부동
산에 묶여 있는 고정자금의 유동성을 제고하는 방향으로 제도가 운영 발전
되고 있다.
REITs 제도의 가장큰 효과는부동산의 유동성 제고와 부동산에 대한 간접
투자이다. 주식시장에서는 뮤추얼펀드로 인해 이미 간접투자가 시작되었다.
뮤추얼펀드는 이제 난립이 우려될 정도로 많은 상품이 시장에 출현하고 있
다.
전문지식과 분석 없이는 주식시장에서 과거와 같은 투자방법으로는 수익을
실현하기가 점점 더 힘들어지고 있다. 즉 제한된 정보와 자금력을 가진 개인
들이 투자전문집단과 경쟝해서 수익을 달성하기가 더 어려워지고있는 것이
다.
부동산시장에서도 부동산의 뮤추얼펀드인 REITs 도입으로 부동산에 대한
간접투자가 활발하게 진행될 것으로 예상되어 REITs는 금융시장에서 새로
운 투자패턴을 창출할 것이다.
REITs 도입에 따라 은행·보험·연기금 등 기관투자자들도 다양한 투자포
트폴리오 구성이 가능해져 장기채권시장의 육성 및 자본시장의 발전에도 크
게 기여할 것이다. 또한 주식시장 침체시 다른 주식을 처분하고 REITs의 주
식을 기여할 것이다. 또한 주식시장 침체시 다른 주식을 처분하고 REITs의
주식을 취득하는 등 투자위험성의 분산효과를 기대할 수 있을 뮤추얼펀드에
도 다양한 투자기회를 제공하게 된다. 미국의 경우에는 이 REITs에 전문적
으로 투자하는 뮤추얼펀드도 다수 존재한다.
금융기관이 보유하고 있는 부동산의 현물출자를 통해 기업 및 금융기관의
매물 부동산을 효과적으로 처리하여 구조조정을 지원하고, 그 과정에서 정부
의 공적자금을 조기에 회수할 수 있는 기회가 될 수 있다. 그리고 REITs는
전문인력에 의해 관리를 하기 때문에 관리비용의 절감이나 수익성을 높일
수 있고 은행·보험사 등은 보유 부동산의 증권화로 자기자본비율을 향상시
킬 수 있게 된다.
REITs 도입은 부동산증권화를 더욱 촉진하고 부동산 시장의 투명호, 수익
성에 기초한 자산운용 등을 통하여 한국 부동산시장에 외자유입을 확대하는
데도 크게 기여할 것이다. 그동안 금융조달면에서 어려움을 겪고 있는 건설
회사들에게도 새로운 자금조달원으로서 역할을 수행할 것이다. REITs는 증
자, 전통적인 금융조달을 통하여 대규모 자본을 용이하게 모집 할 수 있게
된다.
REITs는 공개시장에서 거래되고 많은 분석가들에 의하여 매일매일 조사되
기 때문에 REITs에 관한 풍부한 정보가 투자자에게 제공된다. 따라서 투자
자는 REITs의 주식가치에 관한 현재의 평가내용을 시장에서 쉽게 확인 할
수 있다. REITs의 주식가치에 관한 현재의 평가내용을 시장에서 쉽게 확인
할 수 있다. REITs 주식은 다른 주식과 마찬가지로 투자자들에게 신속한 투
자원본 회수 기회를 제공하면서 공개된 기장에서 매매가 가능하므로 부동산
의 유동성이 증대된다.
REITs는 증권거래소를 통해 주식으로 거래되기 때문에 금융시장에 미치는
영향이 적지 않을 것이다. 첫째, 부동산 관련 증권이 지속적으로 공급되기
때문에 자본시장의 전체규모가 확대되는 계기가 될 것이고 그 결과 자본시
장도 크게 발전할 것이다.
둘째, 다양한 수요와 취향을 갖고 있는 투자자에게 주식의 대체 투자 상품
인 REITs의 주식이 제공되어 자본시장의 질을 향상시킬 것으로 보인다. 즉
투자자 입장에서는 적은 자금으로 대규모 부동산에 투자하는 효과를 얻을
수 있고 적정수준 이상의 안정적인 배당과 주가변동에 따른 자본이득의 가
능성이 있는 상품에 대한 투자기회를 갖게 될 것이다.
셋째, 자본시장의 활성화와 더불어 투자위험성에 대한 분산효과도 기대되는
데, 미국의 경우 2000년 2월 14일 주식가격 대폭락시 다우존스, 나스닥,
S&P500지수 등이 대폭 하락했지만 REITs의 경우 대부분 아무런 변화가 없
거나 오히려 상승하는 결과를 보인데서 잘 나타난다.
REITs에 대한 기관수요자는 제조업체 보다는 은행, 보험사, 연기금 등이
될 것이고 전체 주식시장에서 REITs가 차지하는 비율이 약 7% 내외에 지나
지 않을 것으로 예상되어 생산자금의 유입보다는 시중유동자금의 안정된 투
자처를 제공하는 효과가 클 것으로 예상된다
부동산전문가 최영돌.