호주의 부동산 신탁 발달과정!!

호주의 LPT는 1971년 600만 호주달러(30만 US달러) 상당의 General Property Trust(GPT)가 Land Lease에 의해 주식시장에 상장되면서 시작되었다. GPT는 최초로 신탁법의 세금혜택을 받은 상품으로, 일반 투자자들이 비거주 부문의 부동산에 투자하여 이익을 받을 수 있도록 개발되었다. 현재의 GPT는 총자산 가치 22억 달러로 27년간 약 600배로 성장하였다.
시작 후 20년 동안 전체 LPT 시장은 꾸준히 성장하여, 1991년에는 48억 호주달러(29억 US달러), 1998년 3월에는 225억 호주달러 (145억 US달러) 규모로 연평균 28%의 자산 가치 성장률을 보이고 있다. 호주에는 현재 상업 건물, 상점 건물, 산업 건물, 호테르 개발 부문, 영화관 등의 포트폴리오(Portfolio)로 구성된 60개의 LPT들이 증권시장에 상장되어 있다.

1990년대 초 호주에서는 전국적으로 도시 사무실들의공실율이 20%를 초과하는 극심한 부동산 시장 하향 조정 국면을 경험하였다. 이러한 결과 유동성의 위기가 고조되어, 비상장 부동산 신탁증권(Unlisted Property Trusts)시장의 붕괴를 초래하였다. 호주 증권 감독기관(Australian Securities commissions)은 이러한 대부분의 비상장 부동산 증권을 강제적으로 상장하도록 제재 조치를 취하게 되었다.

또한 대출금 회수 불능 현상들은 많은 금융기관들로 하여금 약 300억 호주달러 (180억 US달러) 규모의 사고 대출 관련 부동산들을 보유하도록 하였다.
이에 따른 부동산 대출의 실질적인 정지 현상은 금융기관, 개발업자 및 부동산 매도자들로 하여금 부동산 대출 차입 대신, 주식시장으로 눈을 돌리게 하였다.
부동산 전부문의 투자 이익의 급격한 증가는 회사의 주식 배당과 비교하여, 보다 높고 지속적인 이익배당을 투자자들에게 제공할 수 있는 가치의 LPT를 통하여, 직접 소유하고 있는 부동산의 처분을 가능하게 하였다. 시드니 도심사무실의 투자 이익률은 1989년과 1993년 사이 3.5%가 증가하였다(JLW Advisory).
부동산 기관투자자들의 직접 부동산 소유로부터 유동성을 강조한 LPT증권으로의 전환에 의한 부동산 투자 재조정과 고용주 퇴직 연금 분담금의 급격한 증가(1992년 이후 매년 13% 증가)로 인하여 LPT시장의 수요는 급격히 증가하였다. 최근 부동산 투자 매입의 3분의 1을 LPT가 차지함으로써 호주 부동산 시장에서 LPT는 매우 중요한 역할을 하고 있다.